Regulaminy i najczęściej zadawane pytania dotyczące funkcjonowania MTBS we Włocławku

• towarzystwa budownictwa społecznego (gminne i prywatne)/ społeczne inicjatywy mieszkaniowe (gminne i prywatne)
• spółdzielnie mieszkaniowe
• spółki gminne (spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, w których gmina lub gminy dysponują odpowiednio 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, niedziałające w formie towarzystw budownictwa społecznego)

• nowe budynki
• rewitalizacja/remont już istniejących budynków z ich adaptacją na cele mieszkaniowe,

• mieszkania na wynajem z maksymalną stawką czynszu, która wynosi:
  • 5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku
  • 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, jeśli inwestor łączy kredyt z grantem dla gminy z Funduszu Dopłat
• mieszkania spółdzielcze i lokatorskie
• dodatkowe powierzchnie użytkowe dla seniorów

• miejsca postojowe/garaże (minimum przewidziane w planie zagospodarowania przestrzennego)
• grunt (w przypadku aportu gminy wartość gruntu finansowanego z kredytu nie może jednak przekroczyć 20 proc. całkowitych kosztów przedsięwzięcia).

Warto wiedzieć! Własność lokali mieszkalnych, garaży indywidualnych i miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych, wybudowanych z udziałem kredytu preferencyjnego SBC, będzie mogła zostać przeniesiona na najemcę po spełnieniu warunków określonych ustawowo i wskazanych przez bank.

Warto wiedzieć! Gmina może łączyć finansowanie inwestora preferencyjnym kredytem SBC z bezzwrotnym grantem z Funduszu Dopłat na mieszkania na wynajem.

Warto wiedzieć! Najemcy mieszkań, których powstanie sfinansowano kredytem SBC, mogą otrzymać bezpośrednie wsparcie w postaci dopłat do czynszu w programie Mieszkanie na Start.

• niski koszt finansowania: oprocentowanie zmienne, równe stopie WIBOR 3M, bez marży banku
• maksymalnie 30-letni okres finansowania
• maksymalny udział kredytu w kosztach planowanego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego - do 80 proc. kosztu inwestycji

Środki przeznaczone na kredyty SBC pochodzą częściowo z kredytów udzielonych przez Europejski Bank Inwestycyjny (EBI) oraz Bank Rozwoju Rady Europy (BRRE), natomiast preferencję w oprocentowaniu zapewnia wsparcie budżetu państwa.

Główny wpływ na wysokość czynszu mają niskie koszty budowy tych mieszkań. Towarzystwa Budownictwa Społecznego mają dostęp do bardzo tanich kredytów, których udziela BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego), gdzie oprocentowanie kredytu dzięki budżetowemu dofinansowaniu stanowi tylko stawka WIBOR 3M bez marży banku.

Ponadto budowę mieszkań TBS finansują też w pewnym stopniu gminy, które po części są udziałowcami TBS.

Natomiast grunt pod budowę całych osiedli TBS bezpłatnie udostępniają lokalne samorządy, które także mają swój udział w Towarzystwach Budownictwa Społecznego.

Budowa mieszkań w systemie TBS skoncentrowana jest na powstawaniu lokali, których czynsz jest niższy od czynszu tradycyjnych mieszkań na wynajem, które można spotkać na wolnym rynku.

Partycypacja jest pokryciem części kosztów związanych z wybudowaniem danego lokalu. Wynosi ona zazwyczaj od 20% do 30 % kosztu budowy lokalu, w zależności od struktury finansowania danego budynku. Wpłata partycypacji ma zazwyczaj miejsce w trakcie realizacji inwestycji i pozwala, po jej zakończeniu, wynająć mieszkanie na zasadach niekomercyjnych. Maksymalna stawka czynszu nie może przekraczać 5% wartości odtworzeniowej 1m2 powierzchni użytkowej lokalu dla danej lokalizacji inwestycji, co oznacza, że czynsze w MTBS Sp. z o. o. są nawet o 50% niższe niż najem na rynku komercyjnym.

Partycypacja wpłacana jest po podpisaniu umowy o partycypację, na konkretne mieszkanie. W przypadku rozwiązania umowy o partycypację wpłacone środki są zwracane zgodnie z zapisami umowy, pod warunkiem opróżnienia i oddania lokalu do dyspozycji MTBS.

Mieszkania TBS przeznaczone są dla tych, którzy nie posiadają na własność swojego własnego mieszkania i nie mogą pozwolić sobie z przyczyn finansowych na zakup własnego M.

Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przewiduje także różne kryteria dochodowe, które różnią się między sobą w zależności od województwa.

Co więcej, limity dochodowe zależą też od wielkości rodziny, oraz od okresu, w jakim budowany był dany budynek z zasobów TBS i czy wymagana była partycypacja.

Dochód samotnej osoby nie może przekroczyć 1,2 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w danym województwie o więcej niż 10%.

Dla dwóch osób natomiast dochód może przekroczyć miesięczne przeciętne wynagrodzenie w danym województwie o 65%. Jeśli do gospodarstwa domowego (rodzina) dochodzą dzieci, to limit zwiększa się odpowiednio.

• kiedy nie stać ich na zakup mieszkania na własność,
• kiedy bank nie chce przyznać mieszkania, np. ze względu na wiek (osoby po 50. roku życia),
• kiedy osoby, które chcą w przyszłości kupić swoje własne mieszkanie, ale nie chcę płacić bardzo wysokich czynszów na wolnym rynku najmu, a zamiast tego wolą odkładać gotówkę na wkład własny podczas starań o kredyt hipoteczny w przyszłości,
• kiedy osoby, które przyjechały do danego miasta za pracą, ale póki co nie chcą wiązać się z nim na stałe, kupując mieszkanie i zaciągając kredyt (np. początek kariery),
• kiedy osoby, których nie stać na własne M, ale chcą mimo wszystko zamieszkać w nowym, dopiero co wybudowanym, świeżym mieszkaniu.

Kaucję zabezpieczającą najemca wpłaca bezpośrednio przed podpisaniem umowy o najem, przed zasiedleniem lokalu. Wynosi ona 10-krotność czynszu. W przypadku rozwiązania umowy, opróżnienia i zdania lokalu na warunkach określonych w umowie, kaucja jest rozliczana i zwracana najemcy.

Nie. Na opłaty za wynajmowany lokal poza czynszem składają się tzw. opłaty niezależne od właściciel (TBS) tj. centralne ogrzewanie, centralnie ciepła woda użytkowa; dostawa wody; odbiór nieczystości płynnych i stałych.

NIE. Zgodnie z treścią art. 30 Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, Najemca nie może posiadać tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego na terenie tej samej miejscowości, w której znajduje się wynajmowany lokal. Podpisując umowę z MTBS Najemca wypełnia odpowiednie oświadczenie, w którym potwierdza, że nie przysługuje mu żaden tytuł prawny do lokalu mieszkalnego na terenie Wrocławia oraz deklaruje, że niezwłocznie poinformuje MTBS, jeżeli ten stan ulegnie zmianie.

Jeżeli najemca nie złoży deklaracji, wówczas spółka wypowiada najemcy umowę w części dotyczącej czynszu. W takim przypadku nie obowiązują ustawowe ograniczania stawki czynszu i zgodnie z wewnętrznymi regulacjami stosowany jest czynsz w wysokości 200% dotychczasowej stawki czynszu.

Jeżeli dochody najemcy i osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania przekroczą ustawowy pułap, wówczas nie obowiązują ustawowe ograniczenia stawki czynszu. Zgodnie z wewnętrznymi regulacjami, jeżeli dochód gospodarstwa domowego przekroczy o więcej niż 10% ustawowy pułap, wówczas dotychczas obowiązująca stawka czynszu jest podwyższana o % przekroczenia dochodu. Maksymalna stawka czynszu nie może wówczas przekroczyć 180% stawki czynszu obowiązującego.

Obowiązek składania przez najemców TBS-ów deklaracji o dochodach wynika wprost z ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U.1995r. Nr 133 poz. 654 z późn.zm), a dokładnie z art. 30 ust. 3, który mówi że : „ Najemca jest obowiązany składać towarzystwu raz na 2 lata, w terminie do 31 maja danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo niezwłocznie o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego”.

- najemca pomimo pisemnego upomnienia używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

- najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu;

- najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody Spółki.

- najemca złoży deklarację o dochodach niezgodną z prawdą

Generalną zasadą jest, iż najemcą TBS-u może być osoba fizyczna, jeżeli osoba ta oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania w dniu objęcia lokalu mieszkalnego spełniają ustawowe warunki z ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U.1995r. Nr 133 poz. 654 z późn. zm.).

Osoba fizyczna podpisująca umowę oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania w dniu podpisywania protokołu zdawczo-odbiorczego, nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości.

Stawki czynszu za 1m² powierzchni użytkowej mieszkania ustalane są zgodnie z zapisami art. 28 ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 1995r.Nr 133 poz. 654 z późn. zm ). Stawka czynszu ustalana jest przez Zgromadzenie wspólników w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali Spółki pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę nieruchomości.

Generalną zasadą jest, iż umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana jest na czas nieokreślony.

Podstawowym aktem regulującym działalność TBS jest ustawa z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U.1995r. Nr 133 poz. 654 z późn.zm). Drugim ważnym aktem prawnym jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2014 r. poz. 150 oraz z 2015 r. poz.1322).

Podstawowym aktem regulującym działalność TBS jest ustawa z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U.1995r. Nr 133 poz. 654 z późn.zm). Drugim ważnym aktem prawnym jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2014 r. poz. 150 oraz z 2015 r. poz.1322).

Terminowe i bieżące regulowanie opłat z tytułu najmu lub używania bez tytułu prawnego lokali jest jednym z najważniejszych obowiązków najemców lokali lub ich użytkowników.

Z tytułu zwłoki w terminowym regulowaniu należności związanym z najmem lokalu pobierane są odsetki ustawowe.

W MTBS Sp. z o.o. działa komórka ds. windykacji, która zajmuje się windykowaniem należności z tytułu najmu lub użytkowania lokali. W przypadku wystąpienia zaległości postępowanie windykacyjne podejmowane przez naszych pracowników podzielone jest na następujące etapy:

1. Przypomnienie o obowiązku zapłaty (telefon, SMS, e-mail).
2. Wezwanie do zapłaty zaległości. Wezwanie zawiera również informację o możliwości umieszczania danych dłużnika w Krajowym Rejestrze Długów.
3. Przedsądowe wezwanie do zapłaty ( w przypadku braku reakcji na wezwanie do zapłaty). Wezwanie zawiera pouczenie o dodatkowych kosztach sądowych, kosztach zastępstwa procesowego i kosztach egzekucji komorniczej. Niezależnie od tego informacja o zaległości umieszczana jest w Krajowym Rejestrze Długów Informacji Gospodarczej.
4. Wypowiedzenie umowy najmu wraz z wezwaniem do wydania lokalu wolnego od osób i rzeczy w wyznaczonym terminie ( w przypadku braku jakiejkolwiek reakcji na przesłane wezwania do zapłaty ). Skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego – w przypadku gdy użytkownik nie ureguluje zaległości lub nie wyda zajmowanego lokalu.
5. Po zapadnięciu prawomocnego tytułu wykonawczego dłużnik wzywany jest do dobrowolnego zastosowania się do jego postanowień.
6. Postępowanie egzekucyjne (komornicze) – prowadzone w oparciu o uzyskany w sądzie tytuł wykonawczy.

SPŁATA ZALEGŁOŚCI ZA NAJEM

Drodzy najemcy, każdego mogą spotkać problemy finansowe. Nie czekaj aż problem rozwiąże się sam, wtedy może być już za późno.

Sprawdź czy przysługuje Ci dodatek mieszkaniowy W przypadku najemców i użytkowników lokali mieszkalnych o niskich dochodach, nawet nie posiadających zaległości we wnoszeniu opłat, istnieje możliwość uzyskania pomocy finansowej w postaci dodatku mieszkaniowego. Szczegółowych informacji w tej sprawie udzielają pracownicy Ośrodka Pomocy Społecznej.

Formy pomocy udzielanej najemcom i użytkownikom lokali mieszkalnych przez MTBS Sp. z o.o.

Osoby zalegające z opłatami mogą liczyć na kilka form pomocy w spłacie zadłużenia. Sytuacja każdego lokatora zalegającego z opłatami rozpatrywana jest indywidualnie.